Статьи

Существенные условия заключения договора купли-продажи недвижимости

Для начала поясним, какие условия относятся к существенным, а какие к дополнительным по договору купли-продажи недвижимости.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то договор признаётся незаключённым.

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

1) предмет договора купли-продажи недвижимости;

2) цена договора купли-продажи недвижимости;

3) для жилых помещений – перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением.

Остановимся на каждом из существенных условий договора купли-продажи недвижимости:

Предмет договора купли-продажи недвижимости отражает все характеристики продаваемой недвижимости, а именно:

— жилая или нежилая недвижимость;

— адрес недвижимости, указываем этаж из имеющихся этажей, номер, подъезд;

— общая и жилая площадь (если продаётся жилая недвижимость), количество комнат;

— отражаем состояние помещений, наличие реконструкций, наличие мебели и оборудования;

— иные идентифицирующие признаки недвижимости.

Необходимо отметить — чтобы принять к налоговому вычету расходы на отделку квартиры, в договоре купли-продажи квартиры необходимо отразить, что квартира приобретена без отделки.

Цена договора купли-продажи недвижимости:

Цена за приобретаемую недвижимость указывается в рублях, но может быть указана и в рублёвом эквиваленте суммы, определённой в иностранной валюте.

Цена может быть указана как за недвижимость в целом, так и за 1 кв. метр, таким образом, общая цена будет определяться исходя из общей площади недвижимости.

Перечень лиц, имеющих право пользования жилой недвижимостью:

Пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ устанавливает существенное условие при продаже жилых помещений – это указание наличия лиц, имеющих право пользования жилым помещением после приобретения его покупателем. О данном обстоятельстве продавец обязан проинформировать покупателя.

Этими лицами согласно ГК РФ и ЖК РФ могут быть:

а) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 677 ГК РФ).

в) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);

д) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

Таким образом, в договоре стороны оговаривают, в какие сроки проживающие в покупаемом жилом помещении обязуются освободить помещение, если это в целом возможно. 

Иные условия, которые согласно законодательству не являются существенными, но отражение которых в договоре необходимо.

  1. Дата и место заключения договора – условия, которые необходимо прописать исходя из правил делового оборота.
  2. Указание на сведения о правоустанавливащих документах на недвижимое имущество – на основании какого документа было приобретено имущество: договора купли-продажи, договоры обмена, приватизация, решение суда, договор участия в долевом строительстве.
  3. Порядок расчётов по договору купли-продажи недвижимости – остановимся поподробнее на следующих способах расчётов за продаваемую недвижимость:
  4. Оплата через депозитарную банковскую ячейку – самая распространённая форма расчётов, согласно которой банк, продавец и покупатель оформляют договор аренды банковской ячейки. По условиям договора аренды ячейки продавец или покупатель имеют доступ к закладываемым покупателем денежных средств за приобретаемую недвижимость при определённых договором обстоятельствах и предъявляемых документах. Обычно договор заключается на 1 месяц, хотя бывает и более длительное заключение договора аренды сейфовой ячейки.
  5. Аккредитивная форма расчётов при покупке недвижимости – покупатель заключает договор с банком, согласно которому перечисляет на расчётный счёт денежные средства, равные цене договора купли-продажи недвижимости. Банк выпускает аккредитив и блокирует средства до выполнения сторонами определённых обязательств и предъявления обговорённых сторонами документов, к примеру, Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Продавец при предъявлении Выписки из ЕГРП банку, где уже виден переход права собственности от Продавцу к Покупателю, имеет право на перечисление от банка денежных средств за проданный объект недвижимости (п. 1 ст. 867 ГК РФ). Существует отзывной и безотзывной аккредитив.

Согласно ст. 869 ГК РФ безотзывной аккредитив предполагает, что без согласия получателя средств банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы.

Согласно ст. 868 ГК РФ отзывной аккредитив может быть отменён или изменён без предварительного согласия получателя средств.

  1. Наличная форма расчёта – это практически исчезающая форма расчётов, т.к. имеет множество рисков как для покупателя, так и для продавца. Может применяться в отдалённых регионах России. Передача денежных средств за продаваемый объект недвижимости может иметь разный момент, как договорятся стороны, в обоих случаях всегда есть риски для одной из сторон сделки. Если стороны договариваются, что передача денег происходит после подписания договора купли-продажи и до получения выписки из ЕГРП, то покупатель рискует остаться как без денег, так и без недвижимости. Если стороны договариваются, что передача денег состоится после перехода права собственности и получения сторонами, то в данном случае продавец рискует остаться без денег и проданной недвижимости.
  1. Расчёты с помощью банковского эскроу-счета – относительно новый на территории РФ способ расчётов за продаваемую недвижимость в основном в новостройках. С 1 июля 2019 года используется при взаиморасчётах с продавцами – застройщиками недвижимости. Данный механизм расчётов был введён с целью закрытия проблемы по обманутым дольщикам.  Для покупки недвижимости на рынке новостроек покупатель открывает бесплатно эскроу счёт в банке и вносит денежные средства за объект недвижимости. До момента, когда продавец-застройщик сдаст объект недвижимости в эксплуатацию, средства покупателя замораживаются. В случае, если застройщик-продавец не сможет выполнить свои обязательства, то покупатель может получить деньги обратно в полном объеме.
  2. Порядок и сроки вывоза имущества продавца.
  3. Иные условия договора, которые прописываются сторонами, например, ответственность в случае непредоставления неверной информации и обязанность возместить ущерб одной стороны другой стороне.

Законом предусмотрена обязательная письменная форма договора купли-продажи недвижимости и её обязательная государственная регистрация. Стороны могут провести сделку через нотариуса по собственному желанию, однако это не обязательно согласно законодательству, за исключением договора купли-продажи долей в коммунальных квартирах или иной недвижимости, которая продаётся по долям.

Юристы по сделкам с недвижимостью ООО «Консалтинговое агентство «Вэритас Юс» имеют значительный опыт ведения сделок с различными видами недвижимости – квартиры, земельные участки, доли в коммунальных квартирах, дачные участник в СНТ, оказывают риэлторские услуги при необходимости. Для взаимодействия с юристами по недвижимости звоните + 7 499 755 95 85.

Return to Top ▲Return to Top ▲