Жилищные споры и дела


Юридическое сопровождение сделок с недвижимым имуществом в Юридическом агентстве «VERITAS» (ВЭРИТАС) осуществляется юристами, имеющими опыт свыше 15 лет, в данную услугу входят следующие работы:

Участие юриста в переговорах с контрагентом:

Проведение первичной консультации по сделке с недвижимым имуществом применительно к каждому конкретному случаю;
Согласования с другой стороной по договору схемы проведения сделки;
Разработка или корректировка предварительного договора купли-продажи, договора аванса/ задатка.
Подготовка сделки для её проведения в банке:

Помощь при выборе наилучшего банка для каждой конкретной сделки;
Бронирование ячейки в банке;
Правовой анализ договоров аренды на банковскую ячейку (условия доступа сторон к ячейке, проверка паспортных данных);
Осуществление консультаций по вопросам взаиморасчетов между сторонами сделки.
Присутствие юриста, специализирующегося по недвижимости, на сделке:

Квалифицированная помощь в принятии решений, в случае возникновения вопросов по сделке;
Сличение оригиналов документов с предоставляемыми копиями;
Проверка предлагаемых к подписанию документов на сделке;
Юридическая помощь по снятию обременений на объект недвижимости (при необходимости).
Присутствие юриста при вскрытии банковской ячейки:

Организация встречи сторон по сделке в банке для обмена ключами и документами из Регистрационной палаты;
Проверка соблюдения всех необходимых условий для вскрытия банковской ячейки;
Проверка наличия документов, необходимых для обеспечения доступа к банковской ячейке;
Проверка документов, изымаемых из банковского сейфа.
Регистрация права собственности в Регпалате:

Подготовка и подача документов для государственной регистрации на основании доверенности;
Получение договоров и свидетельства о праве собственности и извлечение из реестра прав на недвижимое имущество.
Проверка объекта недвижимости для покупателя:

Проверка истории перехода прав собственности;
Правовой анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
Проверка зарегистрированных лиц на данном объекте;
Проверка наличия/отсутствия арестов или обременений в отношении объекта недвижимости;
Проверка прав третьих лиц;
Проверка фактов наличия нарушения жилищных или имущественных прав несовершеннолетних и лиц ранее проживавших;
Проверка «неузаконенных» перепланировок/переоборудований объекта недвижимости;
Проверка наличия задолженности по коммунальным платежам;
Иные вопросы (например, не идёт ли дом под снос или реконструкцию).
Стоимость услуги от 20 000 до 30 000 рублей в зависимости от сложности сделки: ипотека, получение согласия из органов опеки и попечительства.


В Юридическое агентство «VERITAS» (ВЭРИТАС) обращаются граждане за разрешением одних из актуальных жилищных споров по вселению в жилые помещения и выселению из них.

При возникновении такой жизненной ситуации необходимо обратить внимание на следующие правовые моменты при подаче искового заявления о вселении или выселении:

— статус жилья (частная собственность, служебное жилье или муниципальное);

— доказанность проживания выселяемого лица в жилье;

— статус вселяемого лица по отношению к собственнику жилья;

— наличие несовершеннолетних детей;

— материальное положение выселяемого лица (имеющиеся доходы, наличие иного жилья, материальная поддержка со стороны третьих лиц и т.д.);

— обременение объекта ипотекой;

— если выселяемое лицо выехало из жилья (временный выезд или постоянный; добровольность выезда или вынужденность);

— не нарушало ли выселяемое лицо прав совместно проживающих лиц;

— имеются ли долги по коммунальным платежам за определённый период времени;

— не лишено ли выселяемое лицо родительских прав;

— наличие фиктивной регистрации в жилье;

— возможность сохранения права пользования жилищем на определённый промежуток времени;

— многие другие индивидуальные факторы, влияющие на принятие решения о вселении или выселении лица в судебном порядке.

Данные споры являются одними из самых сложных среди жилищных дел. Согласно Конституции РФ все жители Российской Федерации имеют право на жилище. Произвольность выселения или применение физической силы, чтобы этого достигнуть, не допускается. Тем не менее, это не означает, что лицо не может быть выселено на основании решения суда.

В компетенцию именно судов общей юрисдикции входит рассмотрение споров о вселении и выселении лиц.

Юридическое агентство «VERITAS» (ВЭРИТАС) поможет Вам при спорах о вселении или выселении из квартиры, дома, части дома, комнаты в коммунальной квартире, служебной квартиры, муниципальной квартиры в следующем:

— соберём недостающие документы;

— получим свидетельские показания;

— обратимся в государственные органы с целью получения доказательств по делу;

— подготовим все необходимые документы для ведения судебного дела;

— выстроим стратегию ведения судебного дела;

— представим Ваши интересы в суде;

— поможем с исполнительным производством.

Стоит отметить, что сам по себе факт судебных тяжб – обстоятельство не из приятных для многих граждан, во время судебных процессов надо иметь выдержку и не поддаваться эмоциям, следовать чётко логике ведения дела, чтобы достигнуть желаемого результата. В противном случае клиент рискует потерпеть фиаско в этом процессе и тем самым поставит себя в положение, из которого будет гораздо сложнее выйти. Согласно пункту 3 статьи 134 Гражданско-процессуального кодекса РФ повторное обращение заявителя в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Доверьтесь опытным профессионалам, приходите!

Имеются вопросы? Звоните!


Имеете дело с недобросовестным собственником земли, дома или квартира? Возник конфликт с соседом за определение порядка использования или уточнение границ земельного участка? Назревает семейный конфликт из-за порядка изменения долей в имуществе? Постарайтесь сначала решить спор с мирным путём, а если не получится — обращайтесь к юристу, а потом в суд. Специалист подскажет, как правильно действовать в конкретной ситуации.

Сначала юрист подскажет, как разобраться в определении порядка пользования землей в судебном порядке, правильно оформить документы, как проводится экспертиза, насколько долго ждать оформления документов и т.д. Эти и другие вопросы можно задать юристу, но для начала необходимо получить минимальные знание, чтобы понимать, о чём будет идти речь.

Итак, в чём особенности порядка пользования недвижимым имуществом (земельным участком, домом, квартирой), которые находятся в долевой собственности?

Сначала разберемся в порядке определения порядка пользования земельным участком. Если возникнут споры по определению порядка пользования земельным участком, то обязательно необходимо получить консультацию специалиста и собрать все необходимые документы для обращения в суд, подготовить исковое заявление о порядке определения права собственности. Чаще всего обращаются в суд, если возникли проблемы по определению границ участка или имеются проблемы по совместному использованию участка земли. При этом учитывается судебное определение порядка

Если удастся подписать соглашение о порядке использования земельного участка, дома или квартиры, то это идеальный вариант, если нет — нужно обращаться в суд. Дополнительно может проводиться экспертиза по земельным вопросам на предмет определения порядка пользования землей.

Также могут возникнуть разногласия между собственниками имущества, например, квартиры или дома, например, кто-то из них не согласен с ранее принятым решением, то одна из сторон вправе обратиться в суд. Если нужно определить порядок использования жилого помещения квартиры или дома обязательно учитывается ранее сложившийся порядок дальнейшего использования, а также интересы всех сторон. Также обращается внимание на обеспечение нормальных условий для проживания всех участников спора. При определении, а также установлении порядка пользования учитываются размеры имущества, наличие 2 или более комнат, есть или нет смежных комнат и т.д. Важно учесть определение порядка использования согласно долям.

Особенности порядка пользования

· Размер жилплощади должен соответствовать размеру доли, но при этом права общей собственности на имущество не прекращаются.

· Если нет возможности разделить помещения, то они могут быть неизолированными. Если одну из сторон что-то не устраивает, то она может рассчитывать на компенсацию. Это может быть квартплата за пользование не принадлежащей частью помещения. Также может осуществляться отчуждение с выплатой компенсаций согласно решению суда. Выплата производится только с полного его согласия.

Согласно пункту 5, статьи № 252 ГК РФ, если одна доля небольшая и ее нельзя как-то выделить, то судом может быть принято решение о выплате собственнику и компенсации. Это возможно только в том случае, если доля маленькая, например, 1-2 м2 общей площади помещения. Распределение доли и последующее его взыскание осуществляется только в том случае, если планируется раздел строения в натуре.

Если речь идет о порядке права пользования квартиры или дома, то в этом случае права общей собственности на имущество не прекращаются, доля при этом полностью сохраняется, а компенсация не присуждается. Но, вам никто не запрещает обратиться в суд с целью определения порядка общего пользования жилым или нежилым имуществом, особенно, если обе стороны не нашли компромисс. При этом судья обязательно учтет:

· ранее сложившийся порядок использования имущества;

· возможности дальнейшего совместного использования;

· нужды собственников.

Важно учесть, что при определении порядка пользования имуществом, находящегося в долевой собственности важно, чтобы порядок пользования был определён так, чтобы в равных долях они имели право на использование местами общего пользования в жилой части имущества.

Чтобы восторжествовала справедливость, стороны часто обращаются за распределением пользования долями в однокомнатной квартире. Обращаем ваше внимание, что суд может не удовлетворить такое заявление. Следом обязательно последует отказ, например, если три собственника пытаются разделить дом, состоящий из двух комнат. Скорее всего, одна из сторон может получить право на пользование 1 комнаты, а два других ответчика или истца получают вторую комнату на правах пользования. Согласно статье 30 ГПК РФ все иски, связанные с порядком установления пользования квартиры, дома или земельного участка подсудны только по месту их нахождения.

Если необходимо определение порядка пользования в квартире, коммуналке, земле и доме — опытные юристы Юридического агентство «VERITAS» (ВЭРИТАС) возьмут все Ваши хлопоты на себя.


Юридическое агентство «VERITAS» (ВЭРИТАС) осуществляет правовую поддержку организаций и населения при не достижении согласия сторон по вопросу определения долей в квартире, комнате, доме, на земельном участке.

Безусловно, лучше, если все стороны решат вопросы по определению своих долей в объекте недвижимости во внесудебном порядке: проведут обмер площади объекта с помощью специалиста, выделят соответствующие доли, подпишут соглашение об определении долей и подадут документы в Росреестр на изменение прав собственности, если же спор зашёл далеко, то единственный способ разрешения ситуации – обращение в суд.

Однако, при обращении в суд необходимо учесть, что выдел части дома и части земельного участка может быть осуществлен при соблюдении следующих условиях:

— доля подлежит выделу только в том случае, если есть возможность организовать жилое помещение пригодным для проживания, полностью изолированным от остальной части дома, т.е. должен быть отдельный вход и независимые коммуникации (пп. «а» п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 со всеми редакциями);

— доля дома или земельного участка соответствует минимуму при выделе или разделе, установленному местными органами (минимум по площади различается в зависимости от района Подмосковья);

— самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка к дому не берутся в расчет при выделе доли в натуре до момента ее легализации (ст.29 ЖК РФ; п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4);

— если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Данная стоимость определяется судебной оценочной экспертизой.

Выдел или раздел доли в квартире более сложен и более редок в реализации на практике по следующим основаниям:

Необходимо понять определение общей долевой собственности (ст.224 Гражданского кодекса РФ): различают долевую собственность, когда определены доли каждого собственника, и совместную собственность, к примеру, у супругов.

Если квартира позволяет выделить отдельную комнату и отдельный вход к коммуникациям, то доля в квартире подлежит выделу. Если же нет, то мы уже говорим о порядке пользования квартирой и местами общего пользования. Также надо знать, что доли могут быть «идеальными» или «выделенными в натуре». Пример «идеальной доли», представим, четырёхкомнатная квартира на четырёх сособственников, у которых 1/4 доли в квартире. Пример «доли, выделенной в натуре», если каждый сособственник имеет долю, равную комнате.

При выделе доли также стоит учитывать специфику микродоли, которая заключается как раз в невозможности для собственника такой незначительной доли использовать часть жилого помещения, соразмерную его доле, поскольку отсутствует жилая комната столь малого размера, а если бы и была, то она была бы непригодна для проживания. То есть использование жилого помещения в соответствии с его назначением собственником микродоли невозможно. Плюс только один – возможность получить постоянную прописку.

В таких ситуациях суд обычно обязывает выплатить денежную компенсацию со стороны иных сособственников при судебном требовании выдела доли.

Безусловно каждая ситуация уникальна и сложна по-своему, весь обзор ситуаций, с которыми сталкивались юристы Юридического агентства «VERITAS» (ВЭРИТАС) невозможно разметить в этой краткой аннотации описания услуги.

При обращении Вами за получением этой юридической услуги, мы выполняем следующее:

1) Проводим анализ имеющихся документов у клиента;

2) Сбираем недостающие документы для подачи искового заявления о разделе или выделе объекта;

3) Подаём исковое заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта;

4) Осуществляем представительство в судебных заседаниях;

5) Получаем решение и подаём документы в Росреестр.

6) Передаём клиенту свидетельство о праве собственности на выделенную или разделённую долю в квартире, доме, земельном участке.

Остались вопросы? Звоните!


Приватизация означает перевод государственного жилья в частную собственность. Данный процесс появился в 90-х годах 20 века. Цель приватизации: регистрация прав гражданина на имущество. В данной статье будут затронуты важные аспекты темы, которые помогут вам лучше разбираться в довольно сложной и объемной теме.

Что такое приватизация? Ее плюсы и минусы?

Как говорилось ранее, приватизация означает передачу жилья из собственности государства в частную собственность. Зачем нужна приватизация? Чтобы получить права на распоряжение квартиры (оформление завещания, дарственной, продажа и т.д.).
Не подлежат приватизации:

  • жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии
  • общежития
  • служебные помещение (исключения: жилищный фонд совхозов жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения).
  • жилье, располагающееся в закрытых военных городках

Приватизация производится лишь один раз и является добровольной процедурой — это одни из важнейших принципов приватизации.
Плюсы:

  • распоряжение по своему усмотрению — помимо ранее упомянутых примеров — сдача в аренду, оформление в качестве залога
  • продажа жилья, находящегося в собственности, производится проще
  • оформление жилья в собственность быстрее и дешевле, чем покупка квартиры
  • после того, как будет произведена приватизация, возможно проводить перепланировку (конечно при согласовании с БТИ (бюро технической инвентаризации))
  • в случае признания дома в аварийном состоянии, собственнику предлагают альтернативу в виде жилья и денежную компенсацию равной рыночной цене на жилье

Минусы:

  • приватизировать можно только с согласия всех прописанных в данной квартире жильцов
  • после приватизации уходит довольно много денежных средств на содержание жилья (например, капитальный ремонт), также собственник обязан будет установить индивидуальные приборы учета воды, что означает значительные затраты
  • из-за замены налога на имущество на налог на недвижимость также собственник понесет будущие затраты
  • если жилью нанесен непоправимый ущерб, все убытки несет собственник

Формы приватизации

  1. Индивидуальная — собственник жилплощади первоначально один или когда все зарегистрированные лица отказались от приватизации в пользу одного человека.
  2. Общая долевая –за каждым закреплен определенный размер доли. Если коммунальное жилье, то действия с жильем требуют согласия всех собственников (исключение — оформление дарственной). Конечно, один из собственников может продать свою долю, но при этом остальные собственники будут иметь право на преимущественную покупку, т.е. у вас возникает обязанность письменно известить своих соседей о продаже и указать цену.
  3. Общая совместная — отсутствие указания на размер доли. Предполагается, что все собственники имеют тесные связи между собой (супруги, несовершеннолетние дети). Супруги могут разграничить собственность путем заключения брачного договора.

Этапы приватизации

Рассмотрим алгоритм действий при муниципальной квартире.
Муниципальная квартира- квартира, не принадлежащая на правах собственности тем людям, которые в ней проживают. Собственник — государство в лице органов местного самоуправления (муниципалитет). Квартиру получают по договору социального найма.
Помимо ранее упомянутых условий — согласие всех проживающих в квартире в виде заявления. Если кто-то не желает — оформляет нотариально заверенный отказ. Также не забывайте, что не подлежит приватизации, что было ранее описано.
Далее следует выяснить, кто имеет право на приватизацию. Напомним, что основание проживания в неприватизированных квартирах — договор социального найма. Одна из сторон договора — наниматель, который и может перевести жилье в частную собственность. Также данное право имеют члены его семьи, зарегистрированные в квартире.
К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

  • супруг
  • дети и родители данного нанимателя
  • другие родственники
  • нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство
  • иные лица могут быть признаны членами семьи в судебном порядке

Способы оформления:

  • Общая долевая собственность
  • Общая совместная собственность

Если один из жильцов отказывается, то происходит общий отказ, что означает, что доля отказавшегося поровну делится между участниками приватизационного процесса.
Необходимые документы:
1. заявление (можно непосредственно подать в МФЦ либо, не выходя из дома, через портал госуслуг (Москвы): https://www.mos.ru/pgu/ru/services/procedure/0/0/7700000010000294638/
2. паспорта всех граждан, которые будут участвовать в приватизации квартиры
3. ордер или договор социального найма на квартиру
4. свидетельство о заключенном браке
5. данные о несовершеннолетних, свидетельства об их рождении
6. технический паспорт и экспликация, где содержаться все сведения о помещении (площадь, стоимость, год постройки и т.д.). Выдает БТИ (ПИБ) либо МФЦ.
БТИ (бюро технической инвентаризации) – учреждение, занимающееся оценкой технического состояния квартиры, оформлением технических паспортов, перепланировок в квартире.
ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) – подразделение БТИ, занимающееся составлением проектной документации и выдачей технических документов на жилье
7. кадастровый паспорт (указывается квадратура квартиры, этажность дома и т.д.). Выдает орган кадастрового учета либо МФЦ
8. выписка из финансово-лицевого счета на квартиру, где указывается текущая задолженность по коммунальным платежам. Выдает паспортный стол
9. выписка из единого государственного реестра прав(ЕГРП). Выдает Росреестр, можно заказать в МФЦ
10. выписки из ЕГРП по форме №3 на каждого человека, участвующего в приватизации квартиры. Выдает Росреестр либо можно оформить заказ в МФЦ. Наиболее удобный и быстрый вариант — оформление через официальный сайт Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_3
11. справка о неучастии в приватизации (форма №2). Выдает БТИ(ПИБ) либо МФЦ
12. справка по форме 9 (Выписка с домовой книги). Содержание: данные о зарегистрированных (прописанных) лицах в квартире. Выдает паспортный стол
13. справка по форме 9 (Архивная). Содержание: подтверждает, что человек ранее не участвовал в приватизации период регистрации и адрес
14. квитанция об оплате пошлины
Дополнительные документы в зависимости от сложившихся ситуаций:
1. отказ от приватизации, заверенный нотариусом в случае если один из жильцов с пропиской отказывается от приватизации
2. если процедурой занимается представитель нужно предоставить нотариально заверенную доверенность
3. свидетельства о смерти ранее прописанных жильцов
4. касательно детей:
• случай, если дети выписаны, в договоре социального найма указаны, то они обязательно участвуют в процедуре. Требование: справка по форме 9 с нового места жительства (выписка с домовой книги) и разрешение органов опеки участия ребенка в процедуре (получают разрешение родители либо усыновители либо опекуны)
• если ребенок находится под опекой и зарегистрирован в жилье, то требуется одобрение органов опеки на их участие в процедуре
Следующий этап- оформление договора приватизации. Для оформления договора подается также пакет документов в БТИ(ПИБ) либо МФЦ:
1. договор социального найма или ордер
2. технический и кадастровый паспорта
3. паспорта, удостоверяющие личность (кто участвует в процессе)
4. свидетельство о рождении
5. справку из лицевого счета, об отсутствии долгов по коммунальным услугам
6. выписка из домовой книги, на каждое лица, участвующее в процессе
7. справку №2 из БТИ, на всех членов процесса
8. выписка из Росреестра
9. из ЕГРП. Выписка на квартиру и выписки для всех участников процесса
10. иные документы в зависимости от ситуации
Далее следует обратиться в Росреестр с целью регистрации права собственности. Обращение по месту, где расположен объект.
Если есть задолженность по квартплате, то это не является препятствием для приватизации.
Если кто-то из жильцов не согласен на приватизацию, то, конечно, недопустимо проводить процедуру приватизации. Но есть некоторые варианты решения проблемы:
1. если прописанное лицо ранее участвовало в приватизации, то его мнение не будет учитываться
2.если лицо долгое время не посещает квартиру либо не появляется в ней, то можно выписать его в судебном порядке
3 если у лица имеет регистрацию по иному адресу, его мнение не учитывается

Отказ от приватизации

Повторюсь, не подлежат приватизации:
• жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии
• общежития
• служебные помещение (исключения: жилищный фонд совхозов жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения).
• жилье, располагающееся в закрытых военных городках
И поэтому муниципальные и государственные органы могут принять отрицательное решение о приватизации.
Или же гражданин может сам выразить отказ от приватизации, нотариально заверив при этом свою волю. Не могут отказаться дети до 14 лет.
При этом он лицо, отказавшееся от приватизации, должно будет подписать согласие на приватизацию, но участвовать в ней не будет.
Последствие отказа: гражданин не может распоряжаться частью имущества в виде доли собственности, но лицо имеет право пользоваться жилым помещением.
Необходимые документы для заверения отказа:
1. паспорт гражданина РФ
2. заявление
3. справка о том, что гражданин зарегистрирован по адресу размещения приватизируемой квартиры.
Пример заявления можно посмотреть здесь в самом конце- http://www.lawsrf.ru/region/documents/631290/.
Если оформляете приватизацию в Москве, то в Административном регламенте, утв. Постановлением Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП перечислены исчерпывающе документы, которые необходимо представить:
1. документы, представляемые заявителем (физическое лицо):
1.1. запрос (заявление) на предоставление государственной услуги
1.2. документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт-оригинал)
1.3. основной документ, удостоверяющий личность уполномоченного представителя заявителя (паспорт: оригинал)
1.4. доверенность, оформленную в установленном порядке
1.5. запрос нотариуса при обращении наследника или его законного представителя
1.6. дубликат, удостоверенный нотариусом, и нотариально заверенную копию дубликата правоустанавливающего документа или заверенную в установленном порядке копию вступившего в законную силу решения суда (при обращении за оформлением дублирующей надписи на удостоверенном нотариусом дубликате или заверенной в установленном порядке копии вступившего в законную силу решения суда)
1.7. Документ, содержащий сведения о реквизитах документов, удостоверяющих личность заявителя в период с 1 января 1991 г. до 31 января 1998 г. (в случае, если заявитель с 1 января 1991 г. по 31 января 1998 г. (весь период или его часть) находился на военной службе или не достиг возраста 16 лет)
2. документы, представляемые заявителем (юридическое лицо, индивидуальный предприниматель):
2.1. запрос (заявление) на предоставление государственной услуги
2.2. основной документ, удостоверяющий личность уполномоченного представителя заявителя (паспорт: оригинал), и документ, удостоверяющий полномочия представителя юридического лица
2.3. запрос нотариуса при обращении наследника или его законного представителя
2.4. дубликат, удостоверенный нотариусом, и нотариально заверенную копию дубликата правоустанавливающего документа или заверенную в установленном порядке копию вступившего в законную силу решения суда (при обращении за оформлением дублирующей надписи на удостоверенном нотариусом дубликате или заверенной в установленном порядке копии вступившего в законную силу решения суда).
При подаче запроса в электронной форме с использованием Портала оригиналы документов, должны быть представлены в момент получения запрашиваемых документов:
— заявителем — физическим лицом — в МФЦ
— заявителем — индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом — в приемную Департамента.

Остались вопросы? Звоните!


В настоящее время распространена практика покупки жилья на начальной стадии строительства. Действительно приобретение подобным образом квартиры имеет свои преимущества: экономия денег, возможность обустройства квартиры по своему вкусу. Однако заключение договора имеет и свои риски: нарушение сроков застройщиком, недоделки, обнаружение скрытых дефектов, несоответствие условиям договора, неудовлетворительное качество или же худший исход- незавершенное строительство (присвоение статуса «недостроя»). Как избежать проблемных застройщиков и узнать особенности данного вида спора, вы узнаете в данной статье.

Как выявить добросовестного застройщика?

Конечно, лучше всего, если Вы избежите встречи с недобросовестными застройщиками и Вам не придется отстаивать свои интересы и права в суде. Чтобы выявить добросовестного застройщика, следует придерживаться следующего алгоритма.

  1. Для начала Вы можете проверить на официальных сайтах историю и репутацию застройщиков. Например, существует рейтинг, как и добросовестных, так и проблемных застройщиков. Есть различные сайты с рейтингами, но рекомендуется обратиться к официальным сайтам.
    Например, если Вы хотите приобрести квартиру в Москве, то Вы можете проверить компанию-застройщика на портале открытых данных Москвы, обратившись к Реестру организаций-застройщиков города Москвы (data.mos.ru). На этом сайте формируется список добросовестных застройщиков.
    Касательно проблемных застройщиков, то, например, реестр проблемных застройщиков Московской области ведет Министерство строительного комплекса Московской области (http://mgn495.ru/dolshchik-zastrojshchik/reestr-problemnyh-zastrojshchikov-moskovskoj-oblastii.php).
    Таких рейтингов много, но самые достоверные предоставляются именно властями.
  2. Помните, что Вы имеете право запросить документы у застройщика. В случае если Вам не захотят предоставить для ознакомления все необходимые документы, то уверенно ссылайтесь на Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- ФЗ №214).
    Пакет документов и обязанность предоставить Вам их для ознакомления регулируется статьями 19, 20, 21 ранее упомянутого ФЗ №214. Внимательно ознакомьтесь с этими статьями.Итак, перечень документов, которые должны быть у застройщика согласно ФЗ №214:
  • проектная декларация (обычно можно ознакомиться в публичном доступе).
    Содержание: цель проекта строительства, сроки, этапы, разрешение на строительство, адрес, число квартир и т.д.
  • информация о застройщике:
    — фирменное наименование, место нахождения;
    — о госрегистрации;
    — об учредителях застройщика и т.д.;
    — учредительные документы застройщика;
    — свидетельство о государственной регистрации застройщика;
    — свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
    — утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года;
    — аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
    — лицензия(кем выдана, вид и номер, срок действия).
  • информация о проекте строительства:
    — о разрешении на строительство;
    — о правах застройщика на земельный участок;
    — о местоположении и основных характеристиках и т.д.3. Виды заключения договоров.

ФЗ №214 предусматривает три вида заключения договоров:

  •  договор долевого участия (далее-ДДУ);
  • договор уступки прав требования (цессия);
  • договор паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (далее- договор ЖСК).

Рассмотрим плюсы и минусы каждого из них.

    • ДДУ самый надежный договор, т.к. при этом в договоре максимально соблюдаются интересы дольщика.
      Преимущества:
      + подлежит обязательной государственной регистрации и при этом предусматривается обязанность застройщика иметь необходимый пакет документов (четко прописано в ФЗ № 214), а также наличие разрешение на строительство и прав на землю, что в совокупности выступает гарантией надежности;
      + гарантия защиты от двойной продажи квартиры;
      + застройщик не имеет права изменять проектировку и стоимость;
      + в случае недобросовестности застройщика дольщик имеет право требовать компенсацию.
      Недостатки:
      — застройщик может перенести сроки;
      — в случае банкротства застройщика долгая процедура получения квартиры (начиная от введения официальной процедуры банкротства и заканчивая введением дома в эксплуатацию).

 

    • Цессия означает изменение стороны в договоре. Новая сторона (покупатель) вступает уже в существующий договор и приобретает права по нему. По договору переносятся и долги, и страховые обязательства.
      Преимущества:
      + также безопасен, как и ДДУ,т.к. уступка передается только с момента государственной регистрации и до подписания акта;
      + экономия денег;
      + возможность найти наиболее привлекательную квартиру.
      Недостатки:
      — покупатель принимает все обязательства перед дольщиком. Здесь и кроется рисковый характер такого вида договора. Если ДДУ признан недействительным, то невозможно будет предъявить претензии к застройщику;
      — внести поправки в договор нельзя, т.к. все условия были уже согласованы с другой стороной, следствие чего новый дольщик получает права не в том объеме, в каком бы хотелось;
      — если переуступка происходит физическим лицом, то не рассчитывайте на государственную поддержку ипотеки.

 

  • договор ЖСК
    Преимущества:
    + цены еще ниже, т.к. паевые взносы не облагаются налогами;
    + упрощенная процедура заключения договора;
    + в случае банкротства застройщика проблема решается гораздо быстрее, чем при ДДУ.
    Недостатки:
    — покупатель берет все риски на себя (в случае если покупатель хочет вернуть деньги, то должен написать заявление об уходе и возвращении пая, но при этом не возвращаются членские и другие взносы);
    — отсутствие регистрации договора;
    — в договоре не определяются точные сроки окончания строительства и стоимость квартиры;
    — лишение прав и гарантии по ФЗ № 214;
    — больший риск двойных продаж из-за отсутствия регистрации в Госреестре.

Особенность данного спора
Особенность спора заключается в квалификации его как спора о защите прав потребителей, где дольщик является слабой стороной и имеет при этом вытекающие из Федерального закона «О защите прав потребителей» (далее — Закон «О ЗПП») привилегии.

  1. Помните, что Вы в любом случае вправе подавать иск в суд общей юрисдикции по месту Вашего жительства, в силу пункта 2 статьи 17 Закон «О ЗПП».
  2. В договоре может быть предусмотрен претензионный порядок (прежде чем подавать иск в суд, Вы должны направить претензию к застройщику). Вы можете этого не делать согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17, где указано, что претензионный порядок урегулирования спора предусмотрен для трех типов договора: об оказании услуг связи; перевозки пассажира, багажа, груза; буксировки внутренним водным транспортом.
    Однако рекомендуется все же соблюсти претензионный порядок, т.к. в этом случае Вы только будете в выигрышном положении в суде.

Некоторые нюансы по взысканию неустойки за просрочку
• Вы имеете право не подписывать акт приема-передачи, если есть существенные нарушения в объекте. Если же нарушение незначительное, Вы должны принять квартиру по акту, но при этом составляете протокол или акт замечаний. Это важно, потому что в случае необоснованного не подписания акта, Вы можете проиграть в суде.

• Если застройщик допустил просрочку передачи квартиры, и вы заключили дополнительное соглашение о продлении срока, то вы имеете право требовать неустойку в период от момента просрочки и до момента подписания дополнительного соглашения.
Остались вопросы? Звоните!


Планируете перевести жилое помещение в нежилое и оформить все необходимые для этого документы? Опытные юристы нашей компании окажут услуги по сопровождению. Предоставляем консультации, оказываем услуги по переводу жилых помещений в нежилые с гарантией результата.

Какое имущество можно перевести в нежилой фонд?

Это могут быть чердаки и подвалы, творческие мастерские, помещения, расположенные на цокольных этажах многоэтажных строений.

На какие моменты необходимо обязательно обращать внимание?

Вам может понадобиться: уточнить порядок перевода жилого помещения в нежилое, написать заявление о переводе, нужно получить согласие на перевод жилья от других жильцов дома. Опытные специалисты нашей компании помогут решить все организационные вопросы и быстро получить разрешение на перевод жилого помещения в нежилое.

Основные преимущества сотрудничества с нами:

Действуем согласно легальным процедурам, соблюдаем действующее законодательство.
Хорошо знаем подводные камни, имеем опыт быстрого решения возможных проблем.
Оплата услуг специалиста осуществляется частями. Сначала вносится аванс и только после получения готовой документации на нежилое помещение осуществляется полная оплата услуг.
Работаем с минимальным пакетом документов, которые предоставляет собственник имущества, недостающие собираем сами. Если нужно обращаемся в государственные органы для сбора недостающих документов.
Если планируете перевод жилого помещения в нежилое, то вам может понадобиться перепланировка и хлопоты по подготовке документов мы тоже возьмем на себя.

Работа состоит из несколько этапов:

Для начала вы подаете заявку на предоставление услуг и получаете первичную консультацию.
Заключается договор и вносится аванс.
Можете ознакомиться или изучить условия перевода. Составляется проект перевода, подготавливаются все необходимые документы и передаются клиенту.
Окончательный расчёт после завершения сделки.
Работаем оперативно, если ранее был получен отказ о переводе — ищем рычаги, помогающие быстро перевести жилое помещение в многоквартирном доме и получить решение о переводе его в нежилой фонд.

В каких случаях мы отказываемся вести дела?

Только в том случае, если нарушается действующее законодательство. Например, перевод в нежилой фонд не допускается, если перевод осуществляется с целью дальнейшего использования помещений в качестве общественных туалетов, промышленных цехов, под похоронное бюро, пункты приема стеклянной или другой тары. Недопустимо размещать экологически опасные производства, в том числе пункты бытового обслуживания населения, в которых будут использоваться токсичные, взрывоопасные вещества, размещаются производства с недопустимыми уровнями вибрации, шума и т.д.

Перевод допускается, если вы планируете использовать помещение для ведения бизнеса, не противоречащее законам Российской Федерации. При этом собственник имущества и его семья должны обязательно иметь отдельное жилое помещение, в обязательном порядке должно быть получено согласие жильцов на перевод, причём акт перевода входит в обязательный список документов.

Наши специалисты предоставляют услуги по переводу не первый год, хорошо знают все тонкости процедуры. Осуществляющий перевод специалист, перед тем как взяться за дело, обязательно изучает все документы. Сделка считается закрытой, когда у вас на руках будет постановление о переводе.
Обращайтесь, обсудим все детали сотрудничества и подберем лучший вариант для вашей компании.



Return to Top ▲Return to Top ▲